Calculadoras
Calculadora de rentabilidad del alquiler
La rentabilidad bruta es la que se publica en todas partes. La neta es la que cobras. Esta calculadora hace las dos, con los meses vacíos y los gastos dentro.
Para situarte: en el catálogo de hoy el metro de compra de vivienda está en 944 € y el de alquiler en 8,14 € al mes, lo que da una rentabilidad bruta media del 10,3 %.
Lo que se come la diferencia
- Los gastos de compra. Ese 10 % también es dinero invertido, y casi ninguna calculadora lo mete. Aquí sí.
- Los meses vacíos. Uno al año se lleva el 8 % de los ingresos.
- Las reparaciones. Calderas, persianas, humedades: cuenta un mes de renta al año.
- El IRPF, que no está en esta cuenta. El alquiler de vivienda tributa, con gastos deducibles y una reducción cuando es vivienda habitual del inquilino.
La rentabilidad depende del municipio, y mucho
El mismo dinero invertido renta distinto según dónde se ponga. Donde la compra es barata y el alquiler no baja en la misma proporción, la rentabilidad bruta sube; en los municipios caros ocurre lo contrario. Estos son los anuncios que tenemos publicados ahora mismo, para hacerse una idea del punto de partida:
| Municipio | En venta | En alquiler | Precio mediano | €/m² |
|---|---|---|---|---|
| Manzanares | 76 | 4 | 94.000 € | 920 € |
| Puertollano | 57 | 7 | 100.000 € | 1.000 € |
| Albacete | 55 | 8 | 243.000 € | 2.318 € |
| Ciudad Real | 51 | 3 | 147.450 € | 1.500 € |
| Alcázar de San Juan | 35 | 11 | 125.000 € | 1.260 € |
| Valdepeñas | 43 | — | 125.000 € | 1.173 € |
| Talavera de la Reina | 36 | 3 | 129.400 € | 1.276 € |
| Tomelloso | 30 | 1 | 105.000 € | 1.168 € |
| Yeles | 17 | 2 | 155.000 € | 2.040 € |
| Guadalajara | 17 | — | 167.000 € | 1.964 € |
| Toledo | 14 | 1 | 150.000 € | 2.331 € |
| Seseña | 11 | — | 219.000 € | 1.490 € |
Anuncios vivos con precio. La mediana y el precio por metro son de las operaciones de venta: mezclar una renta mensual con un precio de compra no daría ninguna cifra con sentido. Sólo salen los municipios con tres anuncios o más.
Dividir el alquiler mediano anual entre el precio mediano de compra da una aproximación rápida, y sólo eso: son inmuebles distintos, no el mismo piso en las dos columnas. Vale para descartar, no para decidir.
Los gastos que casi nadie cuenta
- IBI y basuras: se pagan los doce meses, esté alquilado o no.
- Comunidad: la paga el propietario salvo pacto, y una derrama puede llevarse la renta de medio año.
- Seguro: el de continente es del propietario; el de impago, opcional y cada vez menos opcional.
- Mantenimiento: caldera, electrodomésticos y pintura entre inquilinos. Reservar en torno a una mensualidad al año evita sustos.
- Meses vacíos: entre un inquilino y el siguiente. Un mes al año ya es un ocho por ciento menos de ingresos.
- IRPF: el alquiler de vivienda tributa, con reducción sobre el rendimiento neto en los casos que marca la norma. La rentabilidad que importa es la de después de impuestos.
El riesgo que no sale en el número
En pueblos pequeños apenas hay mercado de alquiler: el que puede, compra. Antes de invertir, mira cuántos alquileres hay anunciados en ese municipio. Si no hay ninguno no es que no haya competencia: es que no hay inquilinos.
Y si un día quieres salir, el dinero tarda en volver. Eso está en dónde se compra más barato.
Preguntas que nos hacen
¿Qué rentabilidad bruta es buena en un pueblo de Castilla-La Mancha?
La bruta se calcula dividiendo el alquiler anual entre el precio de compra. En municipios pequeños los porcentajes suelen salir más altos que en las capitales, porque la compra es barata, pero conviene mirar antes cuánto tiempo tarda en alquilarse un piso allí: una rentabilidad alta sobre un inmueble que pasa medio año vacío no es tal.
¿Cuál es la diferencia entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta sólo mira ingresos contra precio de compra. La neta descuenta IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, meses vacíos y los gastos de la compra. Entre una y otra suele haber entre dos y tres puntos, y es la neta la que dice si la inversión tiene sentido.
¿Entran los gastos de compra en el cálculo?
Deberían. Impuestos, notaría, registro y gestoría suman alrededor de un diez por ciento sobre el precio, y esa cantidad es parte de lo invertido. Calcular la rentabilidad sobre el precio del anuncio y no sobre el desembolso real la infla desde el primer día.
¿Compensa comprar para alquilar con hipoteca?
Cambia el cálculo por completo, porque ya no se compara la renta con el precio sino con el dinero propio aportado, y hay una cuota que pagar esté alquilado o no. Con tipos bajos apalancarse multiplica la rentabilidad sobre lo aportado; con tipos altos puede convertir en pérdida una operación que en bruto parecía buena.
¿Cuánto tiempo tarda en alquilarse un piso?
Depende del municipio y del precio de salida mucho más que del estado. El indicador práctico es cuánto llevan publicados los anuncios parecidos al tuyo: si la mayoría acumula meses, el mercado está diciendo que el precio pedido es alto.
Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.
Lo que está por debajo de lo que se pide en su zona
Comparamos cada anuncio con la mediana de su mismo tipo en su mismo municipio. Lo que sale por debajo, lo enseñamos aquí.
Ver las gangas de hoy o recíbelas por correo cada mañanaComentarios
Para comentar hace falta una cuenta. Entrar o crear una: es gratis y se tarda un minuto.
